6. 전세보증금 가압류했는데 집주인이 집을 팔았어요!

 

전세 보증금을 가압류했는데 주인이 집을 판 경우 누구한테 돈을 받을 수 있을까?

 

박채권씨는 어느 날 김채무씨에게 5천만원을 빌려주었다.

김채무씨에게는 다른 재산은 없고, 그 당시의 집주인 A씨 집에 세들어 살면서 전세보증금으로 준 5천만원이 전부였다.

 

참고로 김채무씨는 전세를 들면서 전입신고를 하고 법이 정한 대항력을 갖추었다.

 

돈을 빌려준지 한참이 되어도 갚지 않자, 박채권씨는 김채무씨가 집주인 A씨로부터 전세보증금을 받을 수 있는 권리를 가압류했다.

 

그리고 한참 뒤 집주인은 이 집을 팔았다. 새 집주인 B씨는 전세보증금이 가압류됐다는 것을 전혀 모르고 집을 샀다.

 

박채권씨는 그 당시의 집주인 A씨를 제3채무자로 하여 김채무씨의 전세보증금 반환 채권을 가압류했습니다.

 

그 후 박채권씨는 김씨를 상대로 빌려준 돈을 갚으라는 소송을 걸었는데, 소송 진행 도중 집주인 A씨가 그 집을 다른 사람 B씨에게 팔아버렸다. 새로운 집주인 B씨는 박씨와 김씨가 소송 중이라는 사실을 전혀 모르고 있었다.

 

박채권씨는 이 소송에서 이겼고, 판결은 확정되었다. 판결에 이긴 박씨는 가압류 다음의 절차로 채권 압류 및 추심명령이나 채권압류 및 전부명령을 법원에 따로 신청해야 한다.

 

그래야 최종적으로 김채무씨의 전세보증금에서 압류한 금액을 받아낼 수 있기 때문이다.

 

박채권씨는 이 판결문을 가지고 압류를 하여 김채무씨의 전세보증금에서 돈을 받아내야 하는데 전 집주인 A씨와 새 집주인 B씨 사이에 누구를 제3채무자로 하여야 하는가가 문제된다.

 

박채권씨는 새 집주인 B씨를 제3채무자로 하여 압류 및 추심명령이나 압류 및 전부명령을 신청해야 하고, 전 집주인 A씨에 대해서는 이를 해서는 안 된다.

 

왜냐하면 주택임대차보호법이 ‘임차주택의 양수인, 다시 말해 집을 사거나 증여받은 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’(주택임대차보호법 3조 4항) 라고 정하고 있고,

 

임차인이 전입신고를 하고 대항력을 갖추었다면 새 집주인에게 임차보증금 반환을 청구할 수 있기 때문이다(대판 2011다49523 전원합의체) 판결.

 

즉, 다른 사람에게 임대된 주택을 새로 산 사람은 임대차 계약상의 일체의 권리와 의무를 이어받으며, 그 결과 새 집주인은 임대차보증금 반환채무를 인수하게 되고,

 

따라서 집을 판 사람은 임대차 관계에서 빠져나와 임대차보증금 반환채무를 면하게 되며,

 

임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 새 집주인에게 이전되었으므로 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전되기 때문이다.

 

사례에서 새 집주인 B씨는 김채무씨의 전세보증금이 가압류된 사실을 전혀 모르는 상태에서 임대기간이 끝나자 김채무씨에게 전세보증금을 돌려주었다.

 

전세보증금을 돌려주고 난 후에 박채권씨는 새 집주인 B씨를 제3채무자로 하여 가압류를 토대로 한 압류 및 추심명령을 신청하였고, 법원의 결정을 받았다.

 

그 후 박채권씨는 새 집주인 B씨에게 압류 및 추심명령에서 적힌 돈을 달라고 했고, 주지 않자 법원에 돈을 달라고 소송을 냈다.

 

새 집주인 B씨가 돈을 줄 수 없다는 이유는 전세보증금을 받을 권리가 가압류된 후에 집이 팔린 경우, 새로 집을 산 사람에게는 가압류의 효력이 미치지 않으며, 한편, 집을 판 사람은 전세보증금을 돌려줘야 할 의무가 없어졌으므로 가압류의 효력도 없어지기 때문이라는 것이었다.

 

그러나 대법원은 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 결론냈다.

 

그러나 이는 주택임대차보호법이 적용되는 경우에만 그렇고 주택임대차보호법이 적용되지 않는 경우에는 채권가압류의 제3채무자의 지위는 여전히 전 집주인에게 있다고 했다.

 

이러한 결론에 따라, 전 집주인 A씨와 임차인 김채무씨가 전세보증금이 가압류된 사실을 숨기고, 알려주지 않아 이미 전세보증금을 돌려 준 새 집주인 B씨는 졸지에 압류권자인 박채권씨에게 돈을 물어줘야 할 상황이 되었다.

 

이 사례에서는 주택임대차보호법이 적용되기 때문이다.

 

꼼짝없이 돈을 두 번 갚아야 할 상황이 된 것이다. 새 집주인 B씨로서는 참으로 억울한 일이다.

 

전세를 끼고 집을 살 때 세입자의 전세보증금이 가압류되었는지 반드시 살펴봐야 한다. 집주인이나 세입자가 이를 말하지 않으면 예측하지 못한 손해를 입을 수 있기 때문이다.

 

만일 전세보증금이 가압류된 사실을 모르고 집을 샀고, 세입자와 압류권자 둘 다에게 돈을 지급했다면 새 집주인은 어떻게 구제받을 수 있을까?

 

세입자를 상대로 부당이득반환 청구소송을 할 수 있으나 이 소송에서 이기더라도 세입자에게 재산이 없으면 방법이 없다.

 

전 집주인이 가압류 사실을 알려주지 않았다는 이유로 불법행위에 의한 손해배상을 청구할 수도 있겠지만 이것도 전 집주인에게 재산이 있어야 돈을 받아 낼 수 있다.

 

다만, 새 집주인이 전세보증금이 가압류된 사실을 모르고, 선의로 세입자에게 전세보증금을 돌려줬다면 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정할 수 있을 것이다.

 

하여튼, 이 사례와 같은 위험을 피하려면, 이제는 세입자가 있는 집을 살 때 전세보증금에 가압류가 되어 있는지 꼼꼼히 살펴 봐야 한다.

 

나중에 가압류된 사실이 발견되면 집을 파는 사람은 손해를 배상하고 세입자는 보증금을 반환받지 않는다는 등의 각서라도 받아야 할 현실이 된 것이다.