13. 가압류됐다는 이유로 매매계약 해제 가능할까?

 가압류됐다는 이유로 매매계약 해제 가능할까?

나매수씨는 황매도씨와 매매금액을 6억원으로 하여 황씨 소유 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금 6천만원과 중도금 2억 4천만원을 지급하였다.

잔금일이 며칠 앞으로 다가오자 나매수씨는 이 아파트의 등기부를 열람하였는데 이 아파트에 청구금액 7억 5천만원의 가압류가 되어 있음을 발견하였다.

나매수씨는 황씨와 이 아파트에 관한 매매계약을 할 때 이 아파트가 가압류되었을 경우 매매계약을 해제한다는 특약을 하지는 않았다.

아파트 매매 가격을 1억 5천만원 초과한 7억원의 가압류 금액에 불안해진 나매수씨는 매매계약을 해제하고자 한다.

이것이 가능한지 문제된다.

민법 제546조는‘채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있다.

‘채무의 이행불능’이란 단순히 절대적·물리적 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행을 기대할 수 없는 경우를 말한다.

매매 부동산에 가압류가 된 경우, 그것이 민법상의 이행불능 사유에 해당하여 계약해제가 가능한지에 대하여 판례는,

“매수인은 매매 목적물에 대하여 가압류 집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전 등기가 불가능한 것은 아니다.

이러한 경우 매수인은 가압류가 풀리지 않으면 매매 잔금 지급을 거절할 수는 있다.

그러나 가압류되었다는 사유만으로는 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다.

다만, 매수인은 매도인이 그 가압류 집행을 해제할 수 없는‘무자력 상태’에 있다고 인정되는 경우에는 매도인의 소유권이전등기 의무가 이행불능임을 이유로 매매 계약을 해제할 수 있다.”고 하였다(대판 2005다39211).

사례에서 나매수씨는 단순히 이 아파트에 가압류가 되었다는 이유로 매매계약을 해제할 수 없다.

그런데 이 아파트의 매매가격보다 1억 5천만원이나 많은 금액이 가압류되었으므로 황매도씨가 잔금일까지 이 가압류를 풀지 못하면 황씨의 무자력 상태로서 소유권이전등기 의무가 이행불능임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다.

문제는 나매수씨가 이 매매계약을 해제한다고 하더라도 이미 지급한 계약금과 중도금 합계 3억원을 황매도씨로부터 돌려 받을 수 있을지에 있다.

어느 모로 보나 결국 나매수씨는 금전적 손해를 입을 수 밖에 없는 상황에 처한 것이다.

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